«——【·前言·】——»

我国著名的思想家孟子认为民众要有“恒产”方有“恒心”，如无“恒产”则无“恒心”，虽然经过两千多年的发展，该观点仍然存在一定的合理性。

由于国家经济的稳步上升，我国人民拥有的不动产数量也越来越多，为了避免产权纠纷，必须要对这些不动产进行登记，以此保障产权所有人的合法权益。

在不动产登记制度中，最核心的部分就是不动产登记审查制度，这项制度直接影响登记公信力强弱、登记工作效率高低及法律责任承担等相关问题。

在完善我国不动产登记制度时，必须要结合不动产登记的发展现状，并将公权和私权的矛盾纳入参考范围，具体可以考虑从明确不动产登记审查标准入手，分阶段确定不同阶段的审查强度，不同事项应建立区分审查标准，

明确司法审查中对不动产登记机构“合理审慎职责”的边界，逐步规范完善不动产登记审查程序，构建不动产登记错误归责和赔偿机制，适当引入公证和健全不动产登记代理人制度，多措并举推动我国不动产登记审查制度的完善。

«——【·不动产登记审查】——»

不动产登记审查的定义目前分为两类，分别为广义和狭义。

狭义的审查指的是负责登记工作的不动产登记的审查，这也是我们日常认为的不动产登记审查；广义的审查涉及的范围更广，除了不动产登记机关的审查外，还包含公证人、地政士、代书士等，具体来说就是包含了不动产登记审查的各个环节。

在对不动产登记审查进行定义时，主要是将不动产登记行为的定性作为界定依据。

一种认为是行政行为，政府工作人员必须要依照法律行使自己的办事权利；另一种认为是一种私法行为，指具有私法性质和效力并产生私法效力的行为。

登记和私法的效果主要取决于申请人意图的表达。将公共权力良好的运用在市场中，能够促进市场交易更加安全稳定。

虽然《暂行条例》对“不动产依申请登记原则”有明确的条文规定，可事实上不动产登记有时并不是权利人的真实意愿，而是在国家行政机关强制要求下进行的不动产物权登记。

否则，法律就不能有效地承认和保护不动产申请人的相关权利。

不动产登记的行政管理色彩较浓，鉴于此，不动产登记的性质应归属于行政行为。

当权利人实施不动产登记申请之时，登记机关必须要对其进行审查，保证登记簿的内容真实。

当在对登记人申请进行审查时，必须要明确审查方式。

明确审查方式时其主要依据是登记机关的审查义务；一般而言，不动产登记机关的审查义务有实质审查和形式审查两种形式。

不少业内人士都对审查义务进行了分析研究，并且在研究中各自提出了审查义务的概念，有人提出“登记机关在审查申请人相关资料时履行的审查职责就是审查义务。”

也有人提出“登记机关在审查登记申请事项的工作内容就是审查义务，例如对相关事项的判断、分析、解读。”

《民法典》和《暂行条例》等法律条文是不动产登记机构实施审查义务的权威根据；不动产登记审查实质上就是不动产登记机构把不动产权利记录在不动产登记簿以前，根据既定标准依法对申请人的所有申请材料进行检查和核实的过程。

不动产登记审查是一项十分重要的工作，登记机关开展审查工作能够为不动产交易市场建立一个良好的秩序，能够保护当事人的合法权利。登记审查的存在是因为国家保护私权的需要，依赖国家的权威，依赖法律法规赋予的公共权力。

不动产登记行为的关键环节就是不动产登记审查，因此不动产登记审查肩负着实现不动产登记制度功能的重任。

私法为“体”、公法为“用”这一准确定位展现了不动产登记的实质属性，也成为不动产登记审查研究的理论基石，它规范了不动产登记审查制度的基本方向。

«——【·审查的意义·】——»

一是放管服背景下厘清登记机关的权责。

2016年，《国务院办公厅关于印发进一步简化流程提高效率优化营商环境工作方案的通知》中明确提出了简化办理不动产登记程序，压缩不动产登记时间等不动产登记“放管服”改革政策目标，要求不动产登记机构在行使登记职能时不仅“合法合规”更要“高效便民”，以降低成本的方式提升效益，保障社会公众的权利不受损害。

信息化技术的快速发展给不动产登记的审查和管理带来了新机遇，特别是“互联网+不动产登记”全面推进，简化办事手续，提高办事效率，降低行政相对人成本，符合减税降费的大证方针，同时，也对登记机构的审查义务提出更高要求。

登记机构的登记行为可产生物权的对世权，这就要求登记机构应当对登记行为尽到审慎审查义务，从责任承担的角度来说，《民法典》确立了过错责任原则，当登记机关未尽审查义务而造成财产损害时，就应当承担赔偿责任。

关于适用何种归责原则要视造成登记错误的具体情形而定，结合不动产登记机关的本身职能与错误之间的关系程度决定归责原则的适用。

二是保障不动产当事人的合法权益。

不动产登记审查制度越完善，客观上越能够进一步保护申请人和相关利害人的合法权益。

《宪法》第13条确立了私有财产保护制度，不动产作为公民最重要的财产之一，通过登记的方式确认其物权权属归于某公民名下，给予其法律上的确认，是对宪法保护私有财产规定的落实。

我国采取“登记生效主义”变动模式，不经登记不能对抗善意第三人，登记机构在做出登记与否的决定之前，对不动产登记申请进行审查是登记机构的法定义务和必经环节。

只有登记机构依法履行审查义务，才能及时发现和制止申请人的弄虚作假行为，排除不合法的登记申请，确保不动产登记公信力不受影响，有效保障参与各方的合法权益。

三是维护交易安全并提升交易效率。不动产登记机关开展不动产登记行为的目的是为了保护所有权利人的合法权益，并为交易市场建立一个良好的社会秩序。在所有的不动产登记工作流程中，不动产登记审查是十分核心的流程，它能够有效的帮助不动产登记工作顺利完成，确保交易安全。

目前不动产产权变动频繁的现状，人们对不动产登记的需求也日益增加，这与登记机构有限的审查能力产生了重大的矛盾，导致公权和私权的博弈现象越来越激烈，需要兼顾安全与效率，唯有完善不动产登记审查制度方能有效缓解这一突出矛盾。

此外，将不动产登记审查制度进行完善，能够帮助登记机关明确自身的职责，并为工作人员在开展工作时能够提供法律保障，让他们能够按照法律规章制度办事。

合法的使用相关权利，同时也对他们的行为规范提出了标准，从而有效规范自身的行为，科学执法，维护登记机关的公信力。

«——【·完善不动产登记审查制度的建议·】——»

众所周知，我国不承认单独的物权行为，坚持“有因主义”，即物权变动原因关系有效方可物权变动有效，因此，应审查所有合同的合法性及有效性，从而才能够确保合同符合法律规范。

法官在对不动产登记案件进行审理的时候，都会将被告和原告的证据进行收集，然后进行对它们的合法性进行分析审理，并根据这些相关证据对案件的实体问题作出最终的判断。

在审查民事法律关系时，登记机关并不具备司法机关的相应权利，因此登记机关并不能对民事法律关系进行审查。

另外，在审判房屋登记案例过程中《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》也是遵从先后顺序的原则，通过民事争议进行解决，如果民事争议没有得到解决，才能对其提起行政诉讼。

目前最有效的方法就是使用高度盖然性标准对这些条款进行审查判断，此外还需要对法律关系的主体、客体和内容都要逐一审查，从而判断合同条款的有效性。

实际上，登记机构具有相关的文件合同，并且这些合同都是标准的，符合法律规范的。

但是大多数申请人提供的合同并不属于标准合同，对他们的合同条款进行审查时，主要是依照《民法典》标准合同文本。判断审查内容是否符合规范，主要是通过登记簿的记载要求作为判断依据。

合同条款中重点审查的内容包含物效变动的条件、违约的责任、债权和物权独立性，判断这些内容是否能够达到登记簿的记载要求，如果这些内容条款没有达到登记簿的要求标准，那么登记机关会告知申请人，让他们将合同内容进行修改或者删除。

例如申请人在办理房产赠与登记时，合同条款规定赠与房屋五年内不能转让。

但是根据《民法典》的相关规定表明房产所有人可以随意的对自己的不动产进行任何支配。

因此，可以发现五年内不能转让房屋的合同条款属于无效条款，并不受法律保护。

所以登记机构在对申请人的合同条款进行审查时，必须将无效条款告知申请人，让其进行修改或者删除。