2023年上海房地产市场虽然呈现高开低走的局势，但得益于上半年的鸿利，新房住宅最终成交金额约6086亿元，仅次于2022新房大年。从市场表现和购买信心来看，小阳春之后，一、二手房成交动能转弱；三季度虽然上海调整优化了“认房不认贷”，但也只是迎来一波短暂的“脉冲“式回暖；之后进入四季度，预想的楼市寒冬加速到来，成交逐月趋冷。不过，房企并没有因为市场下行而选择懈怠躺平，还是尽一切努力去完成年初定下的“小目标”。

金额榜单

面积榜单

#01

行业集中度加剧，优质房企实力进一步凸显

2023年上海房企销量榜中，表现亮眼的房企普遍具有经营稳健、资金面广、产品力扎实等特质。且由于优质资源越来越倾向于实力房企手中，国央企逐渐成为主力大军，保持较高市占率的同时，业绩也在迅速增长。在此背景下，2023年上海房企排名变化较大。2023年上海房企销量TOP3阵营房企分别为招商、保利、华发、万科。其中，招商蛇口继2022年荣获上海房企销量全维度第一后，今年继续蝉联冠军宝座。保利发展则是TOP3销量中房企上升势头最为显著的，各维度销售额接近翻倍式增长。同样，大放异彩的还有万科和华发这两家房企。华发近两年重仓上海，得益于精准的投资研判，所选之处，均为热土，助力其后期业绩迅速攀升。而老大哥万科今年重回新房战场，也是实力满满，有备而来，凭借优秀的产品力和品牌好口碑，旗下的理想之地、海上映象、中兴路壹号等，逢开必火，实现业绩的迅速增长。

与此同时，我们也发现市场份额也在加速向头部房企集中。以操盘榜单为例，TOP3房企操盘销售金额累计约1225亿元，同比增长10.6%，市占率约18.3%，较去年继续小幅上升。

#02

2024挑战升级，房企回归产品至上

市场下行、利润收窄、质量下滑，土拍市场从“高热”到“冷清”，这些无一不给房企迈入2024年带来更多压力和挑战。上海虽然相较全国而言还是处于一个较健康的发展内核，但受制于大环境和整体购买力下降，以及土拍成交总建面出现近四年新低，2024年上海房地产市场或将迎来小年，供应成交双双缩水，清盘只存在于少数全优项目中，续销将成为常态。不过，2024年上海改善市场将迎来供应井喷，其中包含大量风貌别墅产品，对于后期市场回温是一大利好消息，对于房企业绩的提升也有一定程度的贡献。从目前房企储备货值来看，明年头部房企排名不会有太大变化，还是以国央企为主导，逐步占领上海滩。

对于房企而言，合理看待预期，潜心提升产品力打造，将成为2024年甚至是未来几年内的重要发展策略。买房已经从“有没有”转入“好不好”的时代，好房子只有想不到，没有做不到。政府从源头土拍上对于新房品质的介入，也是旨在让市场往更长远及健康的方向发展。在下行周期，房企想要业绩亮眼，继续领跑，就只能选择回归产品，提升品质，才能在日趋加剧的行业竞争中生存和发展。

2023典型房企 ✦

招商蛇口

自2022年招商蛇口在上海迎来爆发大年，稳坐上海房企各维度销冠之后，2023年强者恒强，继续蝉联上海房企销售榜单各维度第一。此外，在招拍挂土地市场，招商蛇口一举拿下6宗含宅地块，位列2023年上海房企拿地数量榜首，也为其来年业绩提供了强有力的货值储备。招商蛇口之所以能在上海获得如此耀眼的成绩，离不开他“提速增质”的战略，在这一战略支持下，招商蛇口也从有质发展的快车道摇身进入高质发展的快车道。

定位精准，营销操盘游刃有余。上海核芯地段的项目热销不足为奇，但在市场下行，购房行为愈发谨慎的背景下，外围项目也能做到开盘售罄，就是房企真正实力的体现了。招商蛇口上海公司通过前期对区域、产品及客户需求的精准研判，成功打造多个逆势红盘，更是实现全年19次开盘15次日光的佳绩。其中，招商·云澜湾项目首开大捷，劲销约8亿，解筹率达9成以上，成就松江主城区少有的开盘盛况。同时，为了保证资金的良性循环，稳固自身发展，招商蛇口上海公司在保证产品品质的前提下，马力全开，积极抢抓项目节点，压缩取证时间，周浦的公园1872和松江的招商·云澜湾从拿地到取证开盘仅仅用了5个月左右的时间。

产品升级，多赛道综合发展。业绩的提升一定离不开扎实的产品力，在规模快速发展的同时，招生蛇口在产品的打造上也没有丝毫懈怠。近两年招商蛇口在上海陆续推出了高端产品线玺系、更适合年轻人的璀璨系，以及雍系的迭代产品公园1872，来满足不同客群的置业需求。在产品不断迭代更新的同时，招商蛇口也在寻求更多的赛道。2023年更是进一步深入城市更新领域，携手绿城中国和上海地产在上海城中心打造风貌旧改突破之作弘安里，作为上海市第二批历史风貌保护街坊、二级风貌保护建筑，招商蛇口通过保留修缮、保留改造、更新改建等多种更新方式，新生121栋历史风貌别墅，完整延续了海派居住文化。除此之外，四批次土拍中收获的宝山潘广路地块，未来也将打造成购物中心+住宅+酒店的综合体项目，这将是招商蛇口在上海打造的新一代TOD综合体。招商蛇口已从宜居宜业建设者进阶到美好生活承载者，在其自身综合开发优势及产业资源的多元联动下，赋能城市、携手共生。

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