1月2日晚间，上海调整公积金贷款首付比例，宝山不出意外地又和五大新城、金山同步了！

这次调整普宅和非普宅二套首付统一为50%，临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域则为40%。

此前规定公积金贷款普宅（144平方米及以下）二套首付50%，非普宅（144平方米以上）为70%。

而在上个月14日，上海调整首付比例和贷款利率，宝山第一次和五大新城、金山站在了一起，共同被列入了差异化购房区域：

宝山享受了和五大新城同样的购房待遇。

一时间，宝山沦为上海第六大新城的说法甚嚣尘上：

那么宝山真的沦为了第六大新城吗？

01

不可否认，宝山的房价、产业和城市化程度与五大新城类似，甚至城市界面反而不及五大新城。

环线承认过去说了很多宝山“不好的话”。

不过这次把宝山等同于五大新城还是有失公允的！

首先这只是一个楼市政策，不是经济政策。

近几年宝山为了发展吴淞创新城和南大智慧城拍了很多土地。

碍于市场行情和价格因素，土地拍完后建的新房并不好卖。

为宝山争取一个五大新城那样的倾斜政策，加快去化速度是很正常的现象。

金山也是这样，建得房子多、市场库存压力大。

宝山、金山是上海南北转型的特殊区域，理应受到照顾。

崇明比宝山、金山还要弱，却为何享受不到这样的待遇呢？

那是因为崇明定位为生态岛，限制了房地产的发展。

拍地少、新房少，根本用不到这样的待遇。

宝山的吴淞创新城、南大是转型发展的重点区域，新的产业要进来必须要先建办公楼和产业园。

建楼前要先卖地，这其中肯定少不了新房的销售以回笼资金。

如果新房卖不出去，整条资金链就盘不活。

所以为活跃区域楼市、助力城市更新建设，给予宝山一个五大新城同等的购房待遇是很需要的。

02

宝山能享受到五大新城同样的购房待遇完全是因为有“北转型”这个尚方宝剑。

虽然待遇相同，但级别不同。

吴淞创新城可是定位为上海城市副中心，这种级别是非常高的，位列堂堂的上海九大副中心之列！

所以吴淞理应是与五角场、虹桥、莘庄、张江、金桥齐名的。

反观五大新城的嘉定、青浦、松江和奉贤，都没有给予这么高的能级。

因为一个简单的楼市政策，就把宝山看成第六大新城，显然是有些掉身价的。

除了定位高外，宝山外环以内的区域都划进了上海2035的主城区。

这是宝山另外一个新的身份。

而五大新城的定位是郊区独立的综合性节点城市，这与主城区天然有区别。

过去五大新城以吸引市区的资源为主，靠房价低做一做睡城。

但是今后这个规则要变。

五大新城要走独立的发展之路，整合郊区资源，带动周边发展。

而宝山作为上海的主城区要承载一部分市区的资源，这个职能与五大新城是不同的。

所以宝山定位高过五大新城，既是城市副中心又是主城区。

只是宝山在上海主城区发展较弱罢了，给人一种很强的郊区感。

宝山未来对标的是同为主城区的闵行，只是现在二者发展差距拉大了而已。

宝山虽然有些方面不行，但毕竟属于主城区。

这就和实验班里成绩不太好的学生一样，好歹人家也是实验班啊！

这也要督促宝山未来的城市建设和产业引进力度要再加大一把，不能老是拖主城区的后腿。

03

未来上海的区域发展会形成三级划分：

CAZ、主城区、独立的综合性节点城市。

CAZ层级最高，全称为“Central Activity Zone”，是一个城市的“中央活动区”。

能进CAZ的未来都是牛批的地段，虹口北外滩、杨浦东外滩都是发展新星。

宝山虽然没有进入CAZ但是混到了主城区，同样是一件荣幸的事。

而五大新城都是独立的综合性节点城市，处在主城区外围的郊区。

郊区综合性节点城市清一色地都是通过一条轨交与上海主城连接起来。

通勤较远，而且中间有发展的断裂带。

而宝山不是这样，非常近市区、与主城切合面大，通轨数量最多、连接最紧密，优势比五大新城大得多。

虽然嘉定新城是距离市心人民广场最近的一个五大新城，只有23公里；

但是吴淞创新城只有18公里，更近一些，这是五大新城无可替代的优势！

尤其是宝山的大华与市区深度融合，发展和市区基本无差别。

来到这里可能很多人分不清到底是普陀还是静安。

宝山的房价在上海主城区是一个洼地，凭借着轨交便利吸引了很多市区过去定居的人口。

很多在CAZ区域上班的人群也就近选择在宝山租房，通勤很方便。

据七普数据显示，宝山的人口增长走在上海前列：

所以宝山也做出了不少贡献，给了新上海人一个安家的机会。

但是宝山的经济增长速度不太理想，人多、产业少，这也说明宝山的职住不平衡。

很多在宝山安家的人反而在黄浦、静安上班，为它们提供GDP。

而生活服务却需要宝山来解决，这对宝山来说是非常不公平的。

宝山公共资源薄弱，面对导入那么多的人口压力很大。

宝山区域那么大只有4家三级甲等医院，不及闵行的6家；

宝山人均商场面积0.76m²，全市倒数第四，不及青浦、松江和嘉定：

（数据截至2022年底）

宝山的公园数量也少，每10万人才分得1.57个公园，全市倒数第三，不及五大新城：

（数据截至2022年底）

所以宝山的难处我们也要理解。

是不是黄浦、静安要给宝山的建设出点力或直接拨点钱呢？

黄浦、静安产业多、人口少，人均得到的资源当然要多些。

我们希望宝山未来导入更多的产业，增加更多税收，提高公共资源服务的水平。

所以吴淞、南大被宝山人民寄予了厚望。

相对五大新城来说，宝山定位更高，理应获得更多的资源。

宝山肯定不是第六大新城，但未来能否崛起超过五大新城，给我们留下了期待！

▼以上为正文

编辑∣环线咨询