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调整政策落地满月

园区二手房咨询和带看量有所增加

去年12月21日，苏州工业园区将执行了近五年的“九年一学位”政策调整为“五年一学位”。

园区恢复了5年一学位，促进了园区“满五但不满九”的二手房的流通性，让这部分二手房挂牌解套，提升市场活跃度，尤其是重点学区房的交易量或将增加。

今天，园区学位政策调整落地整整一个月了，很多粉丝都在关心，园区学区房的活跃度如何？

就在前几天，分析师的朋友圈出现了不少园区重点学区房成交量大增的消息，从截图来看，园区二手房周末一天成交量在10套以上，多以学区房为主，在这些成交房源中，西交大、景城、星湾、东沙湖等学区房均有涉及，西交大附中学区房成交量最多。

分析师的园区中介朋友告诉我，园区学位政策调整后的这一个月，二手房的挂牌量有小幅增加，带看和咨询量明显增多了，但是成交量目前还没有明显增加。

中介朋友告诉分析师，带看和咨询量增加的主要原因是市场对学区房价值的认可，尤其是政策调整后，释放了不少房源，成交量没有显著增加的原因则是，部分购房者还是在“选择观望”状态，预计春节后，传统金三银四到来，或将迎来学区房的成交旺季。

西交附中学区房挂牌和成交价格同比下跌

成交量位列园区第一梯队

西交附中这所学校很多苏州人都不陌生，尤其是近两年，该学校成为“新网红”受到广大家长们的瞩目。

西交附中全名为西安交通大学苏州附属初级中学，它由原星洲学校初中部、园区十中重组而成，是苏州工业园区管委会直属初中校，对口小学为星洲小学和园区二实小。

其实园区的优质初中并不少，星海、星湾都是家长有口皆碑的名校，西交大附属初中在近几年凭借优秀的中考升学率突然就进入到广大家长们的视野，成为广大家长和学子竞相追逐的名校。

该校分别择校招生和地段招生，地段招生的施教区为星湖街以东、现代大道以南、琉璃街以西、斜塘河以北区域。具体如下：

星湖街以东、现代大道以南、琉璃街以西、斜塘河以北区域，包括丽舍花园（巴黎印象）、伊顿小镇、德怡、逸庭花园、万科见滨园、本岸、澳韵花园、朗诗国际街区、枫情水岸、春之韵、东湖大郡一期、东湖大郡二期、东湖大郡三期、东城郡、金湖湾花园、湖畔天城、欧典花园、第五元素、东湖林语、海悦馨园、建屋芳洲、自由水岸、中海海悦花园六区、中海海悦花园七区、领汇广场（住宅）、云顶汇（住宅）、津梁街208号华琚花园等以及在此范围内其它开发并交房的住宅楼盘。

据中介反应，西交附中学区房的成交量在整个园区都是位列第一梯队的， 我们从链家网上的数据来看下西交附中近期的挂牌均价和成交情况。

从整体来看，西交附中的施教区在今年1月的挂牌均价相较去年12月均有不同程度的下跌。

从成交数据来看，中海国际社区六/七区、中海8号公馆、湖畔天城、枫情水岸、东湖林语、第五元素、澳韵花园、自由水岸花园、欧洲城、东湖大郡三期、东湖春之韵等盘成交量名列前茅。

从整个西交大附中施教区小区的房龄来看，除中海上东区、上华琚之外，大多数房源房龄在10年以上，而且 小学施教区有所不同。

中海国际社区六/七区、第五元素、湖畔天城、自由水岸的小区学区是星洲小学，这几个小区距离星洲小学的步行距离皆在1公里范围内，孩子就学十分便利，且 距离地铁5号线方洲公园站都在500米左右，周边生活配套有方洲邻里中心、华润万家、方洲公园等，生活便利度较高。

中介朋友告诉分析师，这几个楼盘也是园区湖东成交的“明星红盘”，都有八九十㎡的刚需户型，随着家庭结构的变化和经济水平的提升，很多家庭将自住的小户型挂出以置换大户型，中海国际社区六/七区这两个小区小户型挂牌量较高，成交量也很不错。园区调整学位政策后，这两个小区的挂牌量有所增加。

相较于前两年动辄4.5万元/㎡+的挂牌均价，从去年下半年开始，小区的挂牌均价已经回落到4万元/㎡以下，建面约95㎡的两房、约100㎡三房户型成交量较高，近期成交房源的成交均价均在3.6-3.9万元/㎡之间。

中海8号公馆相较于中海国际社区七区房龄较新，距离奥体中心更近，周边有地铁5号线和在建6号线.

中介说该小区咨询和带看量一直较多，近期成交房源的均价在4.2-4.6万元/㎡之间，成交房源以建面约85㎡小三房户型较多。

春之韵、东城郡、枫情水岸、东湖大郡一期、东湖大郡二期这几个小区的小学学区是苏州工业园区第二实验小学。

周边有在建地铁6号线，距离6号线南施街站在1公里左右，还有湖东邻里中心可满足基本生活所需。

这几个小区的挂牌价相较去年同期皆有不同程度的下跌。

枫情水岸的房龄为13年，但是整体品质较好，楼间距较大，和同房龄的小区相比，社区内公共配套较为完善，小区内有游泳池，休闲广场，空闲时可以锻炼身体，边社区底商有超市，饭店等，满足日常基本生活需求。

中介朋友告诉分析师，买枫情水岸小区的客群不仅仅是为了孩子上学，也兼顾改善住房需求，因为枫情水岸的品质较好，配套完善，且距离圆融久光商圈也很近，所以小区的130㎡以上户型成交量一直不错，总价在500万以上。

湖东另外一个成交量比较高的小区是东湖大郡，它毗邻园区湖东邻里中心，距离在建地铁6号线琼姬墩站较近，生活便利度很高。

该小区较大，分为三期，一期房龄有20年，算是湖东的老小区了，地理位置上靠近星湖街，有点噪音影响，且多为三房以上户型，成交量不如二期和三期。

二期房龄17年，三期房龄14年，二期和三期都有两房户型，受到一些学区房客户的青睐。

东湖大郡挂牌量在整个湖东板块都算是比较多的，而且价格内卷，成交均价均不到4万元/㎡。

2024年，苏州园区的重点学区房或迎来小阳春

除了西交大附中学区，园区金字招牌星海和星湾学校的学区房大部分学区房的成交量价呈小幅下跌的态势，这背后的原因分析 师之前也强调过——园区二手房挂牌量的增加、叠加核心板块的高端改善新盘的产品力优势明显，造成了园区二手房挂牌价格承压，重点学区房也未能“幸免”。

2024年，苏州园区的重点学区房成交量价如何呢？

分析师认为，九年一学位调整五年一学位，能让重点学区房流通性增强，也就是说2024年，园区二手房挂牌量会有所增加，这对于想要购买学区房的客户来说是利好，他们选择的机会大为增加，且价格方面也会有下调空间。

该政策提振了二手房买家的信心，如果纯粹是为了孩子上学而购置学区房而非自住目的，持有五年还是等九年的底气更为充分，而且小学、初中分段计，更加便于二手房的流动性。所以说，学位政策调整后，会有更多客户原因为园区的重点学区房而买单，加上价格的回落，预计2024年三四月份园区学区房会迎来一波小阳春，尤其是地段优 越，商业、交通等资源配套完善，以及自身产品是否有足够的优势的次新房小区成交量会有所增加。

价格方面，受市场大环境影响，挂牌量的增加，园区重点板块二手房的挂牌和成交价格都不会再往上涨，且不排除价格进一步回调的可能性。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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