观点网 新地继ICC后九龙第二高商厦将诞生。

近期，新鸿基地产向城市规划委员会提交申请，旺角洗衣街项目计划以“Green Heart”概念建设一幢320米高的地标性商业大厦，将打破同区朗豪坊255米高的纪录，成为旺角最高商厦。

商业客获悉，该幅是位于九龙旺角洗衣街与亚皆老街交界九龙内地段第11273号用地，2023年3月47.29亿港元被批予新鸿基地产旗下公司，每方呎楼面地价3103元，批租期为五十年。

当时，新鸿基地产凭借最高出价击败了独资入标的长实集团以及伙拍的信和置业与鹰君集团。

新鸿基地产持有香港及内地一线和主要二线城市发展多个地标式综合项目，这些大型发展项目为其中长期经常性收入带来新动力。

最新业绩公告显示，截至2023年12月31日止6个月，新鸿基地产收入275.42亿港元，同比微增0.42%；股东应占期内溢利91.45亿港元，同比增长8.74%。物业销售、物业租赁作为新鸿基地产的业绩核心，两项业务收入分别为占比18.9%和45.22%，溢利分别为占比14.22%和65%。

地标打造

根据规划，项目将打造成旺角“Green Heart”，保育位于地皮内的3棵老树，成为一个绿化及可持续发展的大型综合新商业地标，预计于2030年落成。涉及投资总额逾100亿港元，成本较早前预计成本增加约10%。

城规会文件显示，地盘将兴建3座大楼，分别主大楼、附属大楼，以及承托行人天桥的构筑物（含零售元素），另设6层地库，用作提供跨境巴士上落客、上落客货处及泊车位等设施。

项目商业元素方面，项目地盘面积约12.4万平方呎，最新设有1幢楼高53层、另连6层地库及3层平台的商厦，楼高320米，是该公司继ICC后全九龙第二高商厦，将提供约120万平方呎写字楼楼面，以及20万平方呎商场楼面。

项目另有1幢附属大楼，位于平台之上4层，以提供小区设施，包括长者日间护理中心、长者邻舍中心、精神健康综合小区中心、小区会堂及综合青少年服务中心，涉及约5万平方呎；同时提供逾10万平方呎的公众休憩用地。

项目透过申请放宽建筑物高度和建筑物间距限制，以增加人流，同时亦让小区设施的持份者更方便、容易使用。项目以TOD的模式发展，以打造九龙全新地标，届时将设有巴士、小巴和过境巴士总站，驳通全港各区以至大湾区城市。

新鸿基地产执行董事陈康祺表示，集团对旺角区有一定感情，由于区内过去20年没有新地标，是次希望打造新一代智慧绿色建筑，把项目打造为旺角的“Green Heart”，成为一个绿化、可持续发展的大型综合新商业地标，同时为小区提供更便利的设施。项目设有4大愿景，包括“打造商业新地标、构建共融小区、广泛绿化环境、优化连接和可达性”。

陈康祺强调，是次改划并不单是满足地契要求，而是改善区内环境，并提供超过3.2万平方呎绿化空间，以及11万平方呎公共空间等，以营造多层式“城市绿洲”，认为项目是以“人、环境、小区”融合发展。

他透露，项目改动设计，由于增加1层地库，工程技术复杂及时间长，因而推高成本，初步项目建筑成本估计增加超过10%。该项目预期于2030年后落成，届时将会与毗邻同系的新世纪广场，发挥协同效应。

另据卖地条款，项目须保育3棵榕树，于是在设计上作出改动，建议避开榕树底部不作挖掘，加深其他位置建地库，故最新增加1层地库至6层，以作为公共交通交汇处、跨境巴士设施，以及多层停车场，届时将提供约1000个车位。

空置挑战

港媒引述泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，旺角洗衣街“巨无霸”商业地整个投资额涉及逾100亿港元，如不计及47.29亿港元的地皮“面粉价”，整个实在“太保守、太平（便宜）喇”，建筑成本为每平方呎6000多港元，差不多等于起住宅地成本，但是商场的建筑成本往往比住宅地要求更多，预计整个项目会“超Budget”。

加上新鸿基地产早年以逾422亿元夺西九高铁站上盖商业地王，基本上“雄霸整个九龙西”。

中原测量师行执行董事张竞达指，行人天桥由MOKO新世纪广场接驳帝京酒店至TOP商场，新地一直都很想取得洗衣街地皮再接驳天桥，因为洗衣街的地皮位置比较隔涉，如果不接驳天桥的话，未必可带动人流。

洗衣街的地盘位置并非旺角最旺的地区，传统上弥敦道﹑朗豪坊﹑MOKO新世纪广场比较旺。张竞达认为，洗衣街的位置并非传统商业中心区，但有条件做到大型商场。

他指，新鸿基地产持有MOKO新世纪广场及帝京酒店，如果可以合并包装，构思一个“Entertainment Hub”，有火车站直达，尤其是相同的发展商，更加有条件去构思，更可以产生协同效应，可塑性会更高。

但就目前而言，香港商厦普遍面临写字楼空置这一难题。

世邦魏理仕研究显示，2023年底香港甲级写字楼空置面积达1430万平方呎，相当于7幢中环IFC 2期的楼面面积，整体空置率增至16.4%创下历史新高，港岛中环及东区尤为重灾。租金全年下跌6%，港岛东及大中环区域领跌，租金分别下跌7.7%及6.1%，其余区域租金跌幅介乎0.3%至3.9%不等。

现时商厦的市道比较静，目前香港商厦空置率有约14％-15％，尤其是中环、金钟。有分析指，以现时市况而言，如果该地皮的零售商铺及商场占比多，商厦占比较少，比较有利发展，除了商铺租金收益一般较商厦高外，资金回笼较快。

对空置问题，新鸿基地产执行董事陈康祺则回应，市场对市场对新式写字楼需求大，旧写字楼限制多，对项目很有信心，又指未来写字楼用家种类将会多元化，不会再像传统租户。至于问及项目写字楼及商场的租金水平，他称现时讨论租金水平言之尚早。

仲量联行分析指，自写字楼租金由高位显著回落后，整体写字楼租赁市场主要由升级需求推动。随着愈来愈多新写字楼陆续落成，吸引了更多租户追求优质写字楼及提升工作环境，令市场上拥有绿色认证的新写字楼比同类物业更具竞争力。该机构相信，今年升级需求将继续主导写字楼市场。

商业客获悉，过去一年香港自由行普遍集中于旺角朗豪坊附近消费，东面洗衣街一带客流仍相对平淡，虽已减少店铺空置情况，但较高峰仍相差一段距离。

但新地标或带动周边店铺租金，参考各区过往大型商场落成后均带动周边街铺租金，有人预料旺角“Green Heart”将为旺角东带来极大影响，租金将大幅提升80%-100%。

据悉，旺角上一个大型项目已是2004年落成的朗豪坊。有物业持有者举例：“朗豪坊落成后，旁边上海街、砵兰街；时代广场落成之后，旁边波斯富街、罗素街租金都系癫咗，当时未落成时代广场之前都冇人识罗素街！而呢个大型项目落成后，一定会将整个人流由西洋菜南街一带东移过来旺角东呢边，大家入商场购物之余经过外面条街，小食店或零售店都必须要有，有部份店铺入唔到商场，就会选择街铺经营，广告效应都会较大，所以预计租值一定爆升上八成至一倍。”

张竞达指，以前的洗衣街市以小店为主，自从有了MOKO新世纪广场已带动当地人流，再加上这一块土地，及至2030年落成项目，到时候经济好转，消费市道转好，会带旺该区人流及发展。