今年《政府工作报告》提出，“稳步实施城市更新行动”，打造宜居、智慧、韧性城市。近年来，因城市发展主线与重点民生工程双重身份叠加，城市更新一直备受关注，频频迎来政策暖风。

作为城市更新经验丰富的一线城市，2023年，广州对旧改进行了更多积极且领先的探索，到2024年，延续去年复苏的状态，广州旧改进入突破决战之年，它将迎来怎样的未来？

2023年：转折之年，广州旧改新规频出

回顾2023年，广州提出，全年全市计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

伴随着目标，2023年广州城市更新领域出现了许多重大的改变：试水“依法征收、净地出让”旧改新模式，明确7家市级做地主体（广州地铁、广州城投集团、广州交投、广州市建筑集团、越秀集团、珠江实业集团、机场建设投资集团）；圈定改造重点范围；探索“房票”安置制度，一线城市首张“房票”诞生……

图源：网络

在多项重磅政策利好共同加持下，旧改市场信心逐步恢复，并出现了新的发展趋势。

数据显示，2023年广州新批复城中村改造项目14个，新开工12个。吸引社会资本参与老旧小区改造，开工127个、完工59个，惠及30.4万人。旧厂“工改工”类微改造盘活土地793亩。

而根据不完全统计，2023年广州共有6个旧改项目通过公开招商的方式引入合作企业，包括3个旧村、2个村镇工业聚集区和1个旧城改造项目。

与2022年相比，村镇工业园区旧改项目在招拍挂市场上表现相对亮眼，在数量上实现了零的突破。

2023年10月审议通过的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》提出，村镇工业集聚区作为全市存量用地的重要类型，其更新改造对于保障全市产业空间供给、推动产业转型升级具有重要意义。至2025年拟推进村镇工业集聚区项目206个、总用地面积约18平方公里。

在此背景下，村镇工业集聚区改造进一步加速，比重也有望进一步提升。除了上述2个项目，今年3月18日，花都区再次发布公告，广塘村村镇工业集聚区将公开招标合作企业。结合最近全城热议的广州首例业主自掏腰包拆危楼建新楼的案例，花都区在城市更新领域进行了更多积极的探索，走出独特的经验路径。

此外，除了单一主体公开挂牌招商，股权收购正成为企业介入旧改的新渠道，基建系央企的身影由此开始活跃在广州旧改市场。从中交四航局收购珠江村到中建八局收购双沙村，再到中国建筑股份有限公司发布关于下属子公司通过股权收购方式获得广州市黄埔区文冲东城市更新项目合作开发权的公告，更多新鲜活力注入广州旧改市场。

展望2024年，旧改市场持续复苏

进入2024年，旧改，再次成为广州楼市的主角，相关项目动态捷报频传。

2月29日，广州公共资源交易中心发布公告，黄埔区长岭街岭头公司旧村合作改造项目公开招标合作企业，这是春节后第一个也是唯一公开招标的旧村改造项目，其拆迁安置总投资额约人民币 23.7亿元。

图源：广州公共资源交易中心

岭头村旧改项目是黄埔区重点建设项目之一。根据3月发布的《广州开发区、黄埔区2024年重点建设项目计划》，共有包含岭头村在内的47个旧改项目位列重点建设项目榜单。

其中，包括枫下村、红卫村(一、二社)、宏岗村、镇龙村(东片区)、洋田村、金坑村邓屋片、南湾村、洋城村、水西村、水西村（元贝片）、埔心村11个已批复项目；还有岭头村、岗贝村、双井村、乌石村、迳头村、新田村、长龙村、镇龙村(西片区)、南岗(南片)、华侨村等10个未批项目。

值得注意的是，以上未批旧改项目大部分已公示旧改片区策划方案，岗贝村、双井村、乌石村已于去年底集体开工。相信进入今年重点项目名单后，未批项目获批的可能性更高、速度也会更快。

图源：广州黄埔发布

据统计，今年以来，广州共有两个旧村改造项目通过公开招商的方式引入合作企业。除了岭头村，今年1月，中国建筑第三工程局有限公司（主）、广州市白云投资开发有限公司（成）以68亿元成功竞得设计之都核心区旧村改造项目——黄边村。根据补偿方案，该项目将采取“阶梯补偿，封顶3.5层、525㎡”的补偿思路。

此外，值得一提的是，于去年5月首次发布公开招商公告的黄埔区永岗社区(不含横东、横南、横北)，先后历经9次更改招标公告，投标时间从2023年06月26日延期至2024年06月21日，最终将于今年7月1日进行投票表决。届时，命运多舛的永岗社区旧改项目花落谁家值得期待。

图源：广州公共资源交易中心

坐落于黄埔区长岭居板块，永岗社区工厂林立，城市面貌缺乏规划，驳杂凌乱，基础设施落后，而其所在区域规划打造高端居住、研发总部、疗养度假、国际教育、先进制造等五大功能，周边汇聚中冶逸璟台、五矿壹云台、长岭雅居等众多改善型项目，整体改造升级势在必行。

永岗社区最早于2019年与知识城集团举行旧村全面改造合作框架协议签约仪式，但很快，知识城集团就退出了项目。

2020年，事情迎来转机。当年11月，永岗社区北片区（含雅瑶、永茂、罗冚、宋屋、树吓、田心、吓围、井一、井二、井三10个经济社）与龙湖集团举行旧村改造签约暨拆迁启动仪式，其余3个经济社（横东、横南、横北）牵手时代中国。

公开信息显示，2021年下半年，龙湖退出永岗社区(不含横东、横南、横北)旧改。

本次招标，永岗社区(不含横东、横南、横北)改造面积31.2万平方米、改造金额57.15亿元，要求竞标公司企业总资产不低于200亿元且企业净资产不低于50亿元、近3年房屋建筑面积累计竣工15万。

除了黄埔区旧改火力全开，南沙也不遑多让。根据规划，2035年前南沙拟推进旧村项目27个(全面改造23个、混合改造4个)。最新消息显示，当前南沙共5条村旧改项目通过备案，合计总投资额约224亿元。

不论是政府规划，还是项目具体落地，旧改正在显现复苏的趋势。

“再造一个新广州”！

城中村改造至关重要

今年2月召开的全市高质量发展大会上，广州市住房和城乡建设局局长王宏伟表示，城中村改造对于“再造一个新广州”至关重要。今年是城中村改造突破决战之年，广州全年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元。

根据广州市住建局公布的2024年工作计划，今年将强力推动广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，力争首开区实现开工建设，实现罗冲围片区安置房、配套设施、重点道路开工建设。

同时，将规划建设保障性住房，全年筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套。此前，全市首批配售型保障性住房在黄埔区何棠下城中村改造项目安置区地块开建。黄埔区城市更新局局长侯奔表示：“据摸查，目前全区旧改项目约有25万平方米弃产面积具备建设配售型保障房的条件。”

而在资金支持上，广州要力争成为全国首期首批城中村改造专项借款落地城市，推进首批借款项目落地实施。

今年以来，广州先后公布两批融资白名单，共有海珠区沥滘城中村改造项目一期(复建区)、沥滘城中村改造项目一期(融资区)；黄埔区涉步村、凤尾村、横沙村、刘村社区(华一社、华二社、荷村)旧村改造一期、刘村社区(华一社、华二社、荷村)旧村改造二期、红卫村(一、二社)旧村改造融资区商业地块项目(商办项目)、南岗街(南片)旧村改造项目、华侨社旧村改造项目复建安置工程、红卫村(三、四社)旧村改造项目；花都区田美村东南经济社、横潭村河西经济社旧村改造项目；南沙区罗边村旧村改造项目融资区、南浦村旧村改造复建安置项目、东瓜宇村、大井村、东湾村、大涌村新村街地块更新改造项目等多个旧改项目先后入列。

图源：广州市住房和城乡建设局

旧改项目改造周期长、过程复杂、成本高，在行业深度调整且发展形势复杂的市场大背景下，当前许多旧改项目都面临着资金短缺的困难，可以预想，在融资白名单的支持下，也在政策暖风的加持下，未来旧改项目将加速“回血”，改造步伐也将大大加快。

数据显示，广州是全国城中村总建面最大的城市，目前全市共有425个城中村（按外来人口比重大于30%且建设用地比重大于40%的村庄的标准统计），涉及近600平方公里的存量建设用地及700万外来人口，城中村改造任重道远。

图源：合富研究院

自2023年以来，广州先后尝试优化改造模式、降低改造成本、拓宽融资渠道，着力解决钱从哪里来、地怎么收、人如何安置、房怎样建等疑难问题，发布了全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例（征求意见稿），催生了全国一线城市首张房票，广州对旧改的意志之坚、投入之大，由此可见一斑。

根据广州旧改规划的建设周期与投入资金，未来两三年内，广州的城市面貌有望迎来全面焕新。

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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