本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

“目前中国房地产市场存在非常严峻的挑战，市场供求关系发生了非常大的变化，原来‘三高模式’已经在市场上终结。”华润置地执行董事、董事会主席李欣在华润置地2023年年度业绩会上表示。

如今，房地产“高周转、高杠杆、高负债”的模式难以为继，而新发展模式则成为破解房地产难题治本之策。于华润置地而言，2023年发现行业“三高模式”终结后，便加快推动业务模式转型升级，2023年经营性业务新的增长引擎开始发动，其核心净利贡献占比大幅上升，从而带动整体净利润保持增长。

2023年，华润置地实现营业额2511.4亿元，同比增长21.3%。其中，经常性业务收入391亿元，同比提升26.4%，实现核心净利润96亿元，同比大幅提升47.6%；营业额贡献占比同比提升0.7个百分点至15.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。

经常性业务净利大幅提升

据了解，华润置地构建了开发销售型业务和经常性业务的业务模式，而经常性业务则由经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务构成。

分业务模式来看，在开发销售型业务方面，2023年，华润置地结算收入2121亿元，结算面积1184万平米，一线城市收益占比显著提升11个百分点，结算均价上升25.4%至17913元/平米，结算单方成本上升29%，结算毛利率20.7%。

在经常性业务方面，2023年，华润置地收入391亿元，同比提升26.4%，实现核心净利润96亿元，同比大幅提升47.6%；营业额贡献占比同比提升0.7个百分点至15.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。经常性业务收入覆盖股息及利息倍数为1.9。

具体来看，经常性业务包括购物中心、写字楼、酒店等在内的经营性不动产业务，华润万象生活等在内的轻资产管理业务，城市更新、长租公寓、康养地产等在内的生态圈要素型业务。

按照华润置地披露的数据，经营性不动产业务是其经常性业务中收入利润贡献最多的业务，2023年按年增长30.6%至222亿元，核心净利润增长47.6%，核心净利润贡献占比同比提升8.6个百分点至28.3%。租金覆盖利息及股息倍数为1.08。

经营性不动产业务收入主要来源于购物中心、写字楼及酒店租金。数据显示，华润置地2023年购物中心营业额达人民币178.5亿元，同比增长29.7%，旗下76座在营购物中心实现零售额人民币1638.7亿元，同比增长44.2%，61座购物中心零售额排名当地前三；旗下写字楼营业额为20.6亿元，同比增长10.2%，出租率提升2.6个百分点至81.8%；旗下酒店营业额为23.2亿元，同比增长66.3%，入住率达到63.3%，同比提升21.6个百分点。

此外，华润置地执行董事、董事会主席李欣还在业绩会上指出，华润置地面对行业的变化、市场需求的变化以及十四五后半程高质量发展目标的要求，在原有主航道业务的基础上，对于经营性不动产业务做了实质性调整，变为经营性不动产与资管业务。要把资管业务明确作为主航道业务之一进行推动，做优做强，积极向大资管业务转型。

截至2023年12月，华润置地资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%；旗下已搭建完成包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，实现了“投融建管退”资本闭环。

“我们希望能够将资管打造成为华润置地的第二增长曲线，这个是公司重要的战略调整。”李欣说道。值得一提的是，华润置地管理层预计，2024财年公司核心净利润方面依旧较上年保持增长，且要逐步提升经常性业务的净利润贡献占比；租金收入保持每年10%以上的增长。

开发销售型业务收入占8成

虽然经常性业务净利大幅提升，但开发型销售业务仍是华润置地的基本盘。财报显示，2023年，华润置地开发销售型业务收入2120.8亿元，同比增幅为20.4%，占比超84%，核心净利润贡献占比为65.6%。

具体来看，2023年华润置地实现签约额3070亿元，同比增长1.9%权益比例进一步提升1个百分点至70%；年内首开项目64个，平均首开周期提速至6.1个月；市占率同比提升0.3个百分点，24个城市当地市占率排名前五。

不过，因受房地产市场整体下行影响，华润置地2023年开发销售型业务的净利润同比下降11.2%至182.1亿元，公司的综合毛利率较上年也减少1个百分点至25.2%。

在土储方面，华润置地新获取项目68个，新增土储面积1325万平米，权益面积863万平米；一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%；在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取优质商业综合体项目8个。

截至2023年12月31日，华润置地总土储面积6249.7万平米，其中开发销售型业务土储面积5245.3万平米，约68%土储货值由2021年及之后新获取的项目构成，一二线城市面积占比升至73%；投资物业土储面积1004.4万平米，其中购物中心占比72%，一线城市面积占比同比提升3个百分点。

此外，值得关注的是，2024年，华润置地销售增长表现不及预期，而投资物业租金收入增长势头良好。资料显示，今年前两个月，华润置地累计合同销售金额为206.1亿元，总合同销售建筑面积为98.68万平方米，分别较去年同期减少48.8%、40.8%；累计投资物业实现租金收入约48.5亿元，按年增长17.5%

而华润置地管理层在业绩在2023年说明会上表示，“房地产市场存在长期健康发展的基础。近期，国常会提出要进一步优化房地产政策，预计未来政策会持续放宽，2024年市场将处于筑底回稳、积蓄向上势能的阶段。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁