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前言

一季度厦门商品住宅供求量呈现低位态势，特别是1-2月春节周期市场明显缩量，同时前三个月，厦门楼市入市楼盘仅有2个，开盘综合去化率不足5%，供需双方均表现较弱。与2023年同期相比市场规模下降达60.5%，成交面积仅22.17万㎡。不论是刚需还是改善，购房驱动力均表现疲软，各房企着力于去库存，优化业绩结构，在此市场态势下，产品力和品牌影响力将成为决胜关键。

厦门榜单

榜单数据说明

1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；

2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；

3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；

4.单盘榜数据口径：是以成交数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅。

5.企业范畴：厦门全市在售房源，剔除退房数据；

6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据（商品住宅、商业、办公、车位/车库）；

7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；

8.统计时间：2024年1月1日-3月31日。

榜单解读

01

一季度供求价全面下行

厦门楼市进入盘整阶段

2024年一季度，厦门商品住宅新增供应18.11万㎡，环比下滑60.4%，同比下滑60.5%；成交22.17万㎡，环比下滑58.3%，同比下滑58.0%；成交均价37784元/㎡，环比下跌17.9%，同比下跌6.2%。整体来看，厦门一季度市场表现不佳，供求价均呈现明显下跌，仅有2个新盘在春节前入市，且去化率均不理想，与往年同期相比供需两侧转弱，市场呈现淡季特征进入盘整阶段。

从月度情况来看，1月供应相对活跃，但成交量相较四季度已经出现大幅度下滑，2月进入春节长假期间，随着新厦门人的“离厦”市场进入停滞期，供求均不足5万㎡，至3月市场依旧以旧盘供应，去库存为主旋律，成交量回升至9.13万㎡，但市场规模依旧较低位盘旋。

从区域情况来看，今年1季度主要成交区域为同安、翔安两区，以低总价吸收刚需客户，海沧区维持低量持销；而岛内则是受到可供应货量影响，特别是失去岛西高热产品的支撑，成交规模结构性下滑。另一方面，当前岛内板块分化明显，成交明显疲态，再加上产品同质可选择面大，岛内楼盘也不得不进入“价格内卷”模式。

02

土地供应计划踩刹车键

开门红岛内重回6字头

2024年厦门土地供应计划出炉，年度计划供应仅12幅，总建筑面积106.72万㎡，主动踩下刹车键，主力供应区域集中于翔安，岛内则仅计划2幅用地供应。自2018年以来，岛内供应不断加速，至2023年年底，岛内供应总建筑面积突破300万㎡，市场需求动能随着市场消耗而明显减弱，土地供应结构主动优化下调，有利于稳定市场去库存。

从结果来看，首次土拍即迎来了开门红，岛西将军祠地块经过152轮竞拍以62671元/㎡楼面价成交，重回“6”字头高位。该地块从2020年亮相至今，凭借在售新房项目少，价格倒挂、学区加持等优势受到高度关注，再加厦门已经放松市场限价，定配建房源开盘价格上涨至84463元/㎡，在高预期的驱动下楼面价攀高已经既定事实。

而与之相反的是，开门首拍的岛外海沧马銮湾地块以底价23210元/㎡成交。该地块拥有一线瞰湾资源，且为难得的低容积地块，但不容忽视的截止3月底海沧在售库存超50万㎡，去化周期超30个月，去库存压力大，即便在不断加大以价换量力度的情况下，去化流速依旧没有明显改善，未来区域竞争更加激烈。

从具体情况来看，虽然在取消了土拍限价和住宅限价的作用下，岛内地块成交成功拉高了土地成交溢价率，但具体来看，厦门土地市场的分化依旧明显。特别是岛外市场库存量大，市场活跃度低，各开发商对于继续岛外加库存的意愿并不明显，而在今年承担了重要供应任务的翔安区将面临一、二级市场的双重压力。

03

门槛下调幅度最高超7成

头部房企保持快跑稳居前列

从一季度的企业表现来看，各口径门槛均出现了大幅度的下滑，特别是全口径金额下降幅度超过了七成，最高下降幅度达到了77.4%；主要原因在于头部房企在一季度活跃度大大降低，与2023年一季度多个岛内新盘的大批量集中释放相比，今年一季度市场表现明显冷气，特别是在供应上除中海有新盘入市之外，其余房企在一季度均以在售加推为主，集中于消化在售货量。不过，一季度市场虽然维持低位盘整，但保利发展、厦门轨道、建发房产均保持快跑姿态，稳居市场前列。

【保利发展】：岛内外齐发力，斩获全口径冠军

一季度以20.61亿元，5.74万㎡稳居全口径榜金额/面积榜TOP1，同时在权益金额榜、操盘金额榜稳居前三。从项目业绩来看，一季度保利天悦项目表现不俗，以5.47亿元名列商品住宅单盘金额榜第一名，同时保利国贸天琴、保利国贸沁原双盘跻身TOP10，做到了岛内外双管齐下，在市场低位盘整期也能做到持续发力。

【厦门轨道集团】：复合开发持续兑现，助推高速发展

一季度以14.02亿元、4.96万㎡成交名列权益金额/面积榜冠军。同时在操盘榜、全口径榜保持前列。厦门轨道作为厦门TOD开发的主要房企，在岛内湿地公园TOD璞瑞、岛外海沧中心TOD璞瑞、七星湾TOD璞盛以及翔安新城TOD璞安四大复合型大盘，其中湿地公园TOD璞瑞以配套和品质精进两手抓，不断凭借复合型地产开发优势，以5.17亿元的成交金额位居厦门商品住宅单盘金额榜亚军，同时厦门轨道集团正在保持高速发展态势，接下来海沧中心TOD二期即将面市，继续夯实企业领先地位。

【建发房产】：榜单表现稳定，岛外项目出清提速

一季度以14.54亿元成交金额位居操盘金额榜第一名，并在权益金额榜、全口径金额榜位居TOP3。从项目上来看，前三个月建发以岛外楼盘加快去库存为主，其中海沧建发缦玥长滩商品住宅单项目成交77套，位列海沧区项目排行榜首位；建发文澜春晓、 建发招商璟云 等加快尾盘出清，意在优化企业库存结构。另外建发在3月斩获建发缦玥长滩北侧瞰景地块，未来可打造低容积高层+别墅模式的高低配差异化产品，岛内五缘湾五缘鲤项目已对外公开，预计将凭借品牌和产品影响力保持市场占位。

结语

从目前市场来看，岛内进入持销期，加上未来岛内供地放缓，预期竞争压力将有所放松；但是岛外依旧存在去化高压，并且在“以价换量”的刺激下，未来岛外将竞争将更加激烈。当下刚需客群置业积极度不高，看房周期长且购房信心不足，预计在在特价房、分销带客、全民经纪人等渠道争夺上更加白热化。

展望二季度，随着企业去库存的节奏加快，未来走势将取决于受众对政策的消化及开发企业的“锁客”下单能力，另外，岛内建发五缘鲤、海沧国贸海上鸣樾、海沧中心TOD璞盛三大新盘在一季度均已对外释放，预计供求两端将保持回升态势。