文︱邓飞

四月十日，立法会通过财政司长在预算案动议中提及的《2024年印花税（修订）条例草案》。虽然在撤辣之后，有市场资料显示，在大增的交投量中，似乎卖盘量高于买盘量，楼价虽然止跌，但并无大升，因此有国际知名大行预测，香港楼市仍然会再下跌5%至10%。

笔者认为，现在已经不是撤销辣招是否有效的问题，不是撤辣之后能否让楼价回升的问题，而是从中长期来看，政府对土地房屋持什么样政策的问题：是基本以市场主导，偶然用税务政策来加以调节；还是政府长远土地房屋政策有一个明确的原则，例如房住不炒，从而令房价固然不会大跌，但也不会大升或者持续不断地上涨，从而令香港经济逐步摆脱对土地房屋的依赖。我对这两种政策取向并无取舍，关键是希望政府有比较明确的发展理念和原则，因为这关乎不同阶层市民的买楼上车和资产管理的期望。

先讲市场主导，俗称“辣招”的楼市需求管理措施，从实施到撤销，历经十三年之久。有趣的是，当初特区政府在实施辣招之时，似乎并没有考虑这是一项长期存在的措施，更多是对当时非常炽热的楼市的一项即时反应的措施。楼价由高涨不下，变成迅速平稳，不是透过增加土地房屋供应来达至，不是供给侧的管理，而是从压抑需求的角度来平抑楼价。外来的、炒卖的非自住需求，固然被高额的印花税即时制止了，同时自住的刚性需求也因为供应的减少和其他经济因素而同样被压抑下来。

再加上近年外围经济因素的影响，例如全球增长放缓、利息持续增高，下跌的楼价并未令上不了车的市民变得更易上车，贱物斗穷人的现象持续存在，更令拥有楼宇或者供楼的市民承受因楼价下滑而资产价值下滑的痛苦，一项本来不是长期的政策最终产生了长期的政策效应，但市场和不同阶层的市民仍然难以从这项产生了长期效应的临时政策去了解政府对土地房屋的政策取向，无法由此规划自己的买楼上车计划和资产管理。

因此，我当然支持政府撤辣，当然不会因为撤辣之后，楼市交投量上升但楼价仍然未有摆脱下跌阴霾，就质疑政府的撤辣做法和撤辣时机，这我是不会去质疑。我是希望政府对土地房屋有一个比较清晰明确的取态。从政府过去在今届立法会的表态中可见，政府对于手中掌握的、未来可以掌握的土地供应量和公私房屋供应量，有着前所未有的自信。政府完全可以透过控制土地供应的数量和开发次序，以及调整长远房屋策略中的公私营房屋7:3的比例，从而让楼价在中长期都可以处于不再持续大幅度上涨的态势。

但是，不会再持续大幅上涨，不等于可以长期稳定在平稳而保持合理涨幅的水平，仍然有可能出现因为供应越来越多，或者预期供应越来越多，外围美元息口似降还升等因素的冲击之下，再次出现楼价持续下降，继而负资产大增，有䄛阶层市民的资产财富减少，但有住房刚性需求的市民又上不了车的困局，进而影响银行、装修、建筑、法律、地产代理等一系列靠楼市吃饭的相关行业。

《汉书·食货志》有云：“谷贱伤农，谷贵伤民。”意思是作为粮食的谷物，价格太便宜或者太贵，都会伤害不同阶层的人民。今日香港的楼市，其实道理一样。那怎么办？“善为国者，使民毋伤而农益劝。”治理一个国家和治理一个城市，道理一样，贵在平衡，无过无不及。

政府要透过例如《长远房屋策略》等文件，明确地宣示未来土地房屋政策的取向，到底是房住不炒，平稳发展还是自由市场等等，从而让想上车的市民能够有所规划，使已经有楼的市民能够重组自己的资产管理，也让投资者知道如何调整对与房地产相关行业的投资的增减。当然，同时也考虑土地房屋增加供应之后，地价和与房屋相关的税务收入，对政府公共财政的收入带来什么影响，毕竟现时结构性财政赤字的风险不容轻视。最根本一项，就是地产将继续作为引领香港经济发展的重要增长点和引擎式行业，还是寻求新的增长点，让地产成为辅翼香港经济发展的较为平稳的行业？这是需要政府有明确的长远发展原则和有所决断的。

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