主动喊停重组聆讯,正荣地产短期现金流隐忧何解?
2024-04-16
更新时间:2024-04-16 05:27:10作者:无忧百科
21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
为了避免二次债务重组,正荣地产(06158.HK)决定喊停第一次债务重组的聆讯。这也是首家在债权人高比例通过方案之后,又主动进行调整的房企。
4月15日,正荣地产旗下2020年1月美元债(ISIN:XS2099413093)因到期而从联交所退市。此前的4月12日晚,该公司公告称,前述美元债未偿还本金额为2.9亿美元,鉴于集团流动资金紧张及财务压力巨大,预计该票据到期本金及利息将面临逾期。
正荣地产表示,将就公司境外债的整体重组达成可行方案,以确保集团可持续经营,造福所有持有人。
此前因不削债而率先与债权人达成一致的重组方案,被正荣地产自己推倒重来了。
财报显示,2023年正荣地产资产负债率达到96%,短期负债比约为36%。至2023年末,可动用现金仅17.17亿元,较年初减少47.5%。
正荣地产管理层认为,延后实施重组支持协议计划属审慎之举,并符合公司全体债权人的最佳利益。
同策研究院研究总监宋红卫指出,正荣地产评估下来,应该是不能按照当初谈好的偿债节奏实现偿债,从而存在二次违约风险。
宋红卫指出,随着外部环境的变化,很多企业都已经资不抵债,当前的盈利能力又大幅下挫,如果不削债,很难真正解决问题。
主动喊停重组聆讯
今年1月,正荣地产公告,已获得超过79%的债权人加入重组支持协议。其整体方案可概括为,用票据置换来延长债务兑付时间。涉及境外有息债务约39亿美元,包括本金总额约34亿美元的美元及人民币票据;总额2亿美元的永续证券;由正荣地产担保发行的总额为700万美元的票据;总额约3亿美元的其他担保和非担保银行及其他金融债务。
根据公告,正荣向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息置换为4个系列新的美元计价的优先票据,期限为4-7年不等。正荣将以公司若干资产为新票据提供担保。
境内债方面,正荣地产采取展期策略,已完成对多笔境内债的展期。
对于主动喊停重组聆讯,正荣地产方面的解释是,“鉴于近期房地产行业的波动和公司2023年的业绩,正荣将重新审视原方案。公司希望避免未来出现二次违约,确保重组计划的顺利执行”。
这一调整考虑了境外债务管理方案的不确定性,以及公司无法控制的多种因素。正荣方面表示,调整后的方案将为执行重组计划提供更大的确定性。
业绩不佳,被认为是正荣做出此次调整的主要原因。
2023年,正荣地产营业收入387.75亿元,同比增长7.3%;净亏损94.86亿元,近两年累计净亏损约为241.06亿元。
今年第一季度,正荣地产累计实现销售额仅16.44亿元,同比降幅为54.02%。
非标债务逾期
正荣地产调整债务重组方案,还源于项目层面非标融资的偿还压力显现。
4月10日,平安信托在官方微信发布声明称,近期平安信托福宁615号信托计划宣布延期,公司正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式积极推进项目处置。
公开资料显示,平安信托福宁615号信托计划成立于2021年9月,募集资金约为7.7亿元,以股权的形式投资了厦门市荣璐置业有限公司70%股权,从而间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。该产品到期日为今年3月29日。
根据平安信托公告披露,受房地产市场低迷影响,“臻华府”项目可售面积(不含车位)约为10.05万平方米,其中规划住宅1029套、商业33套,车位1029个。截至公告日数据,臻华府累计销售218套,收到销售款仅5.23亿元,去化率约为21%。
“由于房地产市场低迷,项目开发公司正荣地产暴雷,以及销售资金须进入监管账户等原因,截至公告日,该信托计划尚无现金回收。”平安信托表示,其已在采取诸如司法诉讼、股权转让等各种项目处置措施。
分析人士指出,房企相关信托延期目前较为普遍。早在2022年,平安信托的信托产品便出现延期现象,包括其与融侨置业共同发起的一只5.99亿元规模的信托,以及与荣盛地产共同发起的10.38亿元规模的信托。
重新考量偿债问题
2023年,虽然不少房企的亏损收窄,但由于市场销售下行趋势不变,房企仍需继续将精力放在偿债上。
以闽系房企为观察坐标,可以发现这些房企出现了负债结构不尽合理,短期资金压力较大等问题。
比如中骏地产,2023年剔除预收款项的资产负债率有所下降,说明存货较高,交付压力大;其负债结构中,短期负债占比超过65%。
旭辉集团同样存在短期现金流不足的问题。4月12日晚,旭辉集团公告,“H21旭辉3”将于2024年4月15日进行第三次分期偿付。根据之前债券持有人会议结果公告,给予本期债券存续期内的本息兑付日2个自然月宽限期。
根据公告,“H21旭辉3”原计划从2023年11月20日开始,分9期偿还,目前仅偿还了两期。
旭辉表示,公司正在全力筹措资金,但因资金调拨等原因,偿债资金尚未全额到位。旭辉为此向投资者致歉,并承诺加大资金归集力度,保证在宽限期内尽快完成偿付工作。
宋红卫指出,与去年相比,当前的房地产市场走势发生了变化,并对房企的现金流、运营情况、财务安全以及偿债压力都有较大的影响。之前重组方案大都是在去年的基础上制定,一旦条件改变,就会存在较大的风险,因此,有必要复盘调整。
“很多房企在谈展期的时候,对于后期趋势研判过于乐观,与实际情况存在较大的差异,”宋红卫指出,出险房企面临两难境地,如果化债方案的判断过于悲观,债务损失过大或者偿债周期过长,就会导致债权方不通过;如果把化债方案制定得比较乐观,债权方虽然容易通过,但是后期往往很难达到预期目的。因此,出险房企通常选择较为乐观的方案,至少为企业争取一定的腾挪空间。
但如今,经历过2023年的“二次暴雷潮”之后,房企的化债问题需要重新考量。