刚刚，深圳楼市迎来重磅消息！今日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，再次给深圳楼市带来利好消息。

具体来看，深圳本次楼市优化政策，市场共有四个关注焦点：

第一，分区优化住房限购政策，其中非深户居民在深圳非核心区（不包括关内和宝安新安、西乡）购房个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；第二，深户家庭有两个或以上未成年子女的可以购买三套；第三，成立满一年交税满100万，员工达十人以上的企业/事业单位可以买商品住房；第四，对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。

那么上述政策优化利好哪些群体？又能否给深圳楼市再“加把火”呢？

政策调整主要作用是去库存

“要加快消化存量，限购松绑是大势所趋，成都全面取消限购后，北京、天津也松绑限购，深圳限购松绑也是众望所归。”对于分区优化住房限购政策，深圳中原研究中心提到一组数据，当前深圳光明、宝安、龙华、龙岗，新房库存皆超8千套，坪山库存也超6千套，去化压力大，降价压力也大，对深圳市场来说，非核心区存量高企，去化缓慢，内卷严重。

因此，本次政策非核心区限购松绑后，区域市场有效需求将增加，去库存速度加快，成交也会增加，市场竞争将逐步减小，房企资金压力得到缓解，开发商降价意愿降低，有助于稳定市场价格。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳分区优化住房限购政策将“铁板一块”的外地人限购政策松绑，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域；另外深圳对多子女家庭提供住房支持，可以鼓励多子女家庭到外围购置大户型住宅，政策的根本目的是为了去库存。

镜鉴咨询创始人张宏伟同样表示，深圳分区优化住房限购政策实质上就是对郊区的限购定向大幅宽松，有助于去化这些区域的楼市库存。

随着相关区域释放购房需求，相关区域的成交预计也会有所提升。在乐有家营销总裁贺玲看来，“以旧换新”等政策会带动更多卖房业主换房到其他区域，形成交易轮动，有利于延续“金三银四”的5000套左右的交易量，有利于房价逐步企稳。

政策并不会导致房价大涨

那么随着库存的去化，是否会导致深圳的房价有所上涨？多位业内人士均对此表示了否认。

张宏伟认为，目前深圳7区放松限购，让不少人具备了购房资格，短期内深圳楼市成交量将会有一波回升行情。但由于深圳楼市去化周期仍然在42个月左右，上述7区其实是有较大的去化压力，因此，本次政策调整其作用主要是去库存，虽然短期内成交量会回升，但不会起到涨价的作用。

“房价不可能无限下跌，更不可能大涨。”贺玲指出，随着政策效果的进一步显现，未来核心区供需平衡后会更吃香，交易量持续起来，房价才好企稳。而对购房者而言，这是买房时机，买幸福，看长远，别过分看短期涨跌。对业主而言，则是以旧换新的好机会。

李宇嘉进一步总结到，此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。不过，尽管外围库存压力大，深圳也希望外来人口能进来消化库存，但即便需求增长，在巨大的库存下，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。

政策效果不能过分高估

此次深圳政策的出台，符合预期，也说明5月份以来各地会有一波密集的政策放宽潮。但在业内看来，本轮深圳楼市优化政策的效果却并不能过分高估。

李宇嘉指出，从效果来看，2021年7.15新政以后，到现在已经近3年了，客观来讲积累了一部分购房需求。此次深圳新政是对政策的纠偏，能够释放一部分被干预政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口、单身人群在深圳上车的愿望。

但需要注意的是，不久前深圳松绑户籍3年社保3年入户的购房限制，但效果并不明显，突出表现在新房（改善为主）继续在地量运行，反而是刚需为主导的二手房开始反弹，但主要也是前期积累的低价房源消化、业主降低挂牌价，以及一季度入学购房需求集中释放。

另外深圳本次限购政策的放松，依然是局部的放松模式，使得部分非核心区域、非深户购房的机会明显增大。而从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此李宇嘉认为此次政策的效果不能高估。但他同样提到，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等。

采写：南都·湾财社记者 孙阳