观点网 楼市遇冷，万科前四月销售额跌四成，新政能否助其回血？

5月6日，万科企业股份有限公司发布2024年4月份销售情况简报。4月万科实现合同销售面积164.3万平方米，合同销售金额人民币208.9亿元，同比减少37.59%。

2024年1-4月的权益总销售额504亿元，全国排名第三，仅次于保利发展和中海地产，同比下降42.2%。

目光放及全国，1-4月份，前100房企累计实现权益销售金额8157.79亿元，同比下降47.97%

而在5月6日同一天，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步优化房地产政策的通知》，即日起分区优化住房限购政策。

重重大山

“信心不足”的房地产大环境，正是万科无法逃脱的一座五指山。

尽管疫情过后，经济开始回暖，但房地产市场依旧缺乏信心，持谨慎态度。另一方面，居民债务负担的迅速加重也对房地产市场构成了显著压力。

根据中国人民银行最新发布的报告，截至2023年底，居民负债率已飙升至64%，相较于2008年的17%，增长速度惊人。

这种高额的负债水平使得众多家庭在面临购房贷款时显得尤为谨慎，尤其是在当前经济前景尚不明朗的情境下，许多家庭对进一步举债购房持保守态度。

据国家统计局最新数据显示，1-3月，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

在应对市场大环境严峻挑战的同时，万科同样面临着不容忽视的内部压力与挑战。

从万科2024年一季度的财报数据可以看出，其货币资金在2024年一季度末为830.7亿元，去年年底还有998.14亿元，三个月消耗167亿元。

而万科的其他应收款为2587亿元，长期股权投资和投资性房地产合计为6720亿元，其中有一部分可能在未来变现。

万科在2024年还面临261亿元的债务偿还压力，眼下着力要解决的是5、6 月即将到期的14.5亿美元、6亿美元债。

债务压力下，4月26日，国际评级机构穆迪将万科的信用评级从Ba1下调至Ba3，这无疑会再一次降低市场对万科的信心，即使万科对下调评级表示坚决反对。

销售额下跌、流动性承压、债务关口逼近、评级下调等不利背景下，打包出售、资产抵押，资产证券化成了万科盘活的手段。

在4月30日召开的万科2023年度股东大会上，郁亮亲自宣布，万科将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业。

他坦言：“我们的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这时候必须要做取舍。”

今年一季度，万科实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场完成50%股权交易，交易金额23.84亿元。

值得一提的是，公告披露该商场估值为70.6亿元，交易协议价则为52亿元，相当于七折出售。

与此同时，3月20日，万科拿出了上海中区广场抵押“补血”14亿元。4月30日，中金印力消费REIT也在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。5月6日，万科宣布已准备资金兑付即将于5月25日到期的14.5亿元债券。

在压力之下，万科难免需要瘦身以应对挑战。新政策的松绑，或许能为万科带来转折。

政策向荣

就在万科发布2024年4月销售情况的当天，深圳住建局发布楼市新政，分区优化住房限购政策，多孩户籍家庭可再购1套房。

该政策提到，南山区、福田区、罗湖区、宝安区（仅新安街道、西乡街道）被列入核心区；盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区7个区列入非核心区。

非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异），在上述7个非核心区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在核心区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年；限购1套住房。

而有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，可在7个非核心区范围内再购买1套住房。

此外，调整企事业单位购买商品住房政策。同时满足设立年限满1年、在深圳本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在7个非核心区范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

虽然深圳此次只是在社保上进行了松绑，但是一定程度上，有助于加速非核心区域楼市库存去化。

除了非核心区域“社保松绑”，此前的4月23日，深圳宣布启动名为“换馨家”的商品房“以旧换新”活动，加快商品住房流通，提升商品住房置换交易便利度，缩短换房周期，满足居民刚性和改善性住房需求。

与此同时，4月底，北京再一次对房地产政策作出优化，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。

根据中原地产研究院统计数据，北京目前大约80%的新建商品房房源成交集中在五环外，该政策非常利好北京郊区新盘，特别是改善型新盘。对于市场来说，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，限购松绑后，有望拉动这些区域市场成交，提高市场成交量。

据观点新媒体不完全统计，自去年到今年的4月底期间，全国已有约35座城市放松限购政策，其中成都、合肥、长沙等22座城市全面放松限购。