作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇、宋金煜

责编 | 韩玮烨

房地产界“消失的她”还在连续上演。在连续3年净利润亏损之后，又一家老牌国资房企宣布“去地产化”。

4月26日，华远地产(600743.SH)发布《关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至公司控股股东华远集团，本次交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定，交易拟采用现金方式。

交易完成之后，公司将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

从“地产商”转型到“服务商”，华远地产或将消失。

图片来源：公司公告

“消失”的房企

房地产行业仍处于深度调整期，作为行业链条上最重要的主体之一，房企正在经历各种层面的“消失”。

首先，“千亿”房企正在集体消失。

据睿和智库不完全统计，2023年营收达成“千亿”的内房企仅剩11家，分别为万科、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、绿地控股、新城控股、融创中国、建发国际集团、绿城中国。

如果再算上还没发出2023年年报的碧桂园和中国恒大，则勉强算13家。

图表1：A股2023年营收超千亿房企一览（单位：亿元）

数据来源：企业自供

图表2：港股2023年营收超千亿内房股一览（单位：亿元）

市值截至2024年5月8日 数据来源：Wind，睿和智库整理

反映到资本市场上，地产股也跌跌不休，不复往日荣光。截至2024年5月8日，A股千亿市值房企仅剩保利发展一家，而港股千亿市值房企仅剩华润置地、中国海外发展两家。

图表3：2023年A股和H股退市房企一览

数据来源：Wind，睿和智库整理

此外，上市房企“退市潮”也在资本市场上接连上演。据睿和智库不完全统计，2023年有12家房企从A股和港股退市，其中不乏千亿房企。进入2024年，同样面临摘牌退市的ST中南(000961.SZ)、ST世茂(600823.SH)也都曾经是千亿房企。

还有那些正在面临清盘诉讼的房企，如佳源国际、德信中国、弘阳地产等等，无不预示着房企正在加速出清。

而房企“淘汰赛”下，“消失”了其实就很难再回来了。

船小VS船大

新模式下，房地产行业洗牌也是大势所趋。

早在今年3月，十四届全国人大二次会议记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹就曾表示，“对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则该破产的破产，该重组的重组。”

优胜劣汰，一直是所有行业发展的必然规律。房地产高速发展时代已经过去，能够全身而退的房企注定屈指可数。对于大部分房企而言，无法避免三种结局：一是被并购重组；二是破产消失；三则是转型。

对比来看，主动转型或许是最好的出路，但这条路也并不好走。

即便从2024年就开始试水多元化转型的万科，现在也不得不选择“瘦身健体”，聚焦综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大优势主业。并将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。【】

相较于“船大难掉头”的万科，华远地产则显的“小而美”了许多。仅从营收来看，即便在其它房企都在飞速发展的黄金时代，华远地产也依旧维持着百亿左右的规模，只能算的上是中小房企。

图表4：2014-2023年华远地产营收、扣非后归母净利润走势图（单位：亿元）

数据来源：Wind，睿和智库整理

但纵观华远地产的发展历程，它也曾在地产领域独领风骚。

早在1983年北京市西城区国有独资企业华远集团就创建了“华远”品牌，距今已经超过40年时间，是国内房地产业最早创立的品牌之一，更是一家不折不扣的国企。

乘着时代的东风，华远地产也曾创造过许多高光时刻，一度有过“南万科、北华远”的说法。还和华润置地渊源不浅。

在2001年之前，华远和华润是一家。当时华远集团与华润集团旗下香港上市公司组成华远房地产股份有限公司，并于1996年在港上市，是那个时期全国最大的地产公司之一。

2001年9月，华远集团将其持有的18%的香港上市公司股份，转让给华润集团（合计持股91%），华远房地产改名为华润置地。后来，华远集团另起炉灶创办房地产公司，就是今天的华远地产。

但在这之后的房地产黄金时代中，万科、华润置地规模都飞速扩张，华远地产则坚守“小而美”，与前两者形成了鲜明的对照组。

合理求生？

虽然错失房地产黄金时代，但华远地产当下依旧要面对地产的下行周期。

华远地产已经连续亏损3年了。2023年，华远地产实现营收159.86亿元，同比增长46.34%；但归属母公司净利润为-15.37亿元，扣非后的归属母公司净利润为-15.55亿元。2021年、2022年华远地产扣非后的归属母公司净利润分别为-7.48亿元和-38.32亿元 ，三年来合计亏损超60亿元。

流动性也差。截至2023年期末，其一年到期的非流动负债84.19亿元，期末现金及现金等价物余额仅22.57亿元。同期，华远地产资产负债率为88.55%，高于2022年的85.89%。

销售更不容乐观。2023年，华远地产操盘和并表项目完成销售签约额为63.22亿元，同比下降6.4%；完成销售回款71.17亿元，同比下降16.7%。

从数据上看，华远地产此次剥离房地产开发业务，也属于情理之中的“求生之道”。将持有的房地产开发业务相关资产及负债一起转让后，华远地产的偿债压力将大幅减轻，流动性压力也将得到缓解。

对于华远地产的决定，资本市场似乎也给出了正向反馈。在公告发布之后，4月26日、4月29日、4月30日连续3个交易日，华远地产股票收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。

图表5：华远地产（600743.SH）近期股价走势

数据来源：Wind

但距离真正的安全着陆，华远地产同样还有很长的路要走。

一方面，房企的通病都是——开发业务收入占比过高。2023年，华远地产开发业务收入155.61亿元，占其总收入的97.54%。剥离了主营开发业务之后，华远地产要拿什么应对萎缩的营业收入规模？

另一方面，要转型的经营服务型业务，还不够赚钱。从华远地产转型后将聚焦的代建、酒店经营、物业管理等业务的相关数据来看，截至2023年，华远地产持有物业经营面积共计约20万平方米，出租率约90%，主要出租的项目为北京铭悦好天地、京西大悦城，长沙的华中心T1写字楼、君悦酒店、凯悦嘉轩酒店等，可出租物业的规模并不大；2023年酒店产品收入仅2.57亿元，租赁产品收入仅1.36亿元；而代建业务目前才刚刚起步，还未给公司带来直接收入。

此外，还要面临着诸如新业务领域拓展需要时间和资源投入，人才储备、组织能力能否匹配新的发展战略需求等方面的挑战。

好在其背后还有大股东华远集团支持，也这无疑也是其转型的底气之一。

截至2023年末，华远集团持有华远地产10.88亿股，持股比例为46.4%，为华远地产控股股东。值得注意的是，4月16日，华远集团再次增持540万股，累计支付约610.3万元。此次增持后，华远集团持股数量增至11.07亿股，占比47.21%。

其增持行为也反映了控股股东对华远地产未来发展前景的信心，以及对公司持续、稳定、健康发展的积极支持。

结语

房企转型绝非易事，但不转型则可能面临生存危机。当下，房企们唯有积极适应市场变化，寻求新的增长点，才有可能实现可持续发展。

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