观点网房产交易持续遇冷，土拍热度也难言有起色。

5月22日，北京石景山首钢园区东南区1612-830、831地块、1612-763地块公开出让。截止5月22日15:00，地块竞价截止，仅有北京海鑫兴业房地产开发有限公司报名及报价，最终以57.5亿元底价成交，销售指导价7.68万元/平方米。

石景山区首钢东南区1612-763、830、831地块土地面积约6.8万平方米，建筑控制规模20.54万平方米。用地性质为R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地，销售指导价7.68万元/平方米，上下浮动8%。

该地块由3宗小地块组成，其中，763地块为住宅与公建混合用地，位于长安街古城地铁站南侧，古城南街东侧；830、831地块规划为住宅用途，容积率为2.8，位于莲石路北侧，京源学校小学部西侧。信息显示，763地块更靠近配套相对成熟的古城，830、831两块宅地则属于首钢园东南区的最南边，邻近永定河森林公园。

拿地企业北京海鑫兴业地产成立于2023年，注册资本1000万元，主要从事房地产业务，由北京中海地产有限公司100%持股。

两度落空

在本次出让前，首钢园东南区830、831地块在2021年8月30日就曾挂牌，之后延期到当年的第三批集中供地，2021年11月19日又因故暂停出让挂牌交易。

直至2022年2月，出现在新一批的集中供地中。当时，石景山区一同推出三宗地块，其中石景山首钢园东南区824地块由华润摘得，成交价22.82亿元，溢价率0.53%。824地块为纯宅地，土地面积约1.64万平方米，建筑控制规模约4.59万平方米，销售指导价为7.48万元/平方米。

另一宗地块为石景山刘娘府1604-652-2、696、728-1地块，由绿城摘得，成交价40.17亿元，溢价率6.55%。建设用地面积约7.37万平方米，建筑控制规模约9.38万平方米，销售指导价为9.15万元/平方米。

上述两个项目分别开发为华润“长安润璟”，以及“绿城·西山云庐”，均以改善为主。北京市住建委数据显示，两个项目各取得两张预售证，但粗略统计，项目去化并不理想。

彼时首钢园东南区830、831地块在线上竞价阶段因无人出价流拍。按照当时文件，830、831地块建设用地面积约3.06万平方米，建筑控制规模约8.57万平方米，起始价为32.1亿元。

830地块需配建2万平方米“保障性租赁住房”，建成后按照1.2万元/平方米的价格由北京市燕景保障性住房建设投资有限公司回购并持有，其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。

关于流拍原因，市场普遍认为主要是地块性质相对复杂。这一次重新上架，可以看到地块已经重新做了调整。在原来830、831地块的基础上，新绑定住宅与公建混合用地763地块， 相应的，起始价也从32.1亿元调整至57.5亿元。

只是从宗地位置图来看，新增加地块与830、831并不紧邻，仍有一段距离。

宗地位置图

更新后的挂牌文件中，特别指出“该项目居住用途全部建设商品住房，不再配建保障性住房”。不过，也提出须满足相关高标准商品住宅基本品质要求，鼓励建设全龄友好社区、鼓励实施超低能耗建筑等等。

并在其他要求中提到，763地块内竞得人需建设地上建筑规模约1000平方米室内体育设施、地上建筑规模约1000平方米社区文化设施、地上建筑规模约70平方米公共厕所。

830地块内竞得人需建设地上建筑规模约1080平方米社区文化设施、地上建筑规模约350平方米社区管理服务用房。

831地块内竞得人需建设地上建筑规模约1000平方米室内体育设施、地上建筑规模约200平方米社区助残服务中心，均无偿移交相关部门。

虽调整了保障性租赁住房的配建要求，但公用设施等其他要求，或许仍限制了企业的拿地积极性。住宅部分的销售指导价也较去年中海拿下的同板块石景山北辛安地块，调降1200元/平方米至7.68万元/平方米。

从北京市公共资源交易服务平台来看，该地块此次二度上架开拍，也并未引起过高热度，以致于最终由中海底价57.5亿元摘得。

区域插旗

中海也有着自己的盘算。

2023年，中海集团系列公司合约物业销售额上升5.1%至3098.1亿元，相应销售面积为1336万平方米，同比下降3.7%。

按地区来看，北部大区合约物业销售额达911.2亿元，占总比重为29.4%，销售面积284.2万平方米，占总比重为21.3%。无论是合约销售额还是销售面积，均排在各大区首位。

中海还特别提到，年内，北京、上海、广州、深圳、天津、成都及西安销售回款理想，各城市均超过100亿元。北京区域销售金额达614亿元，仅北京都阙台这一个项目的销售合约额就达到百亿规模。

而就房地产开发业务而言，中海在中国内地34个城市项目竣工的总建筑面积达1643万平方米。北部大区共计竣工353.7万平方米，北京竣工面积为62万平方米。

据统计，中海2023年在北京共计新增6宗开发项目，合计土地面积约38.2万平方米，总建筑面积134.5万平方米。

截至2023年末，北京地区的总土地储备达316万平方米。仅次于南部大区广州佛山肇庆区域的320万平方米。

目前，中海在北京共有6宗项目在建，分别为昌平区的中海汇智里、顺义区的中海首开·湖光玖里、海淀区的富华里富园和富华里汇园，以及丰台的中海和瑞叁號院、石景山的中海长安誉。

来源：企业年报

在北京之内，相较于华润从海淀起步并持续深耕，中海则是重仓石景山。据不完全统计，中海于石景山落地的项目已有十余个。

此外，受限于“摇号”等原因，自去年6月初拿下石景山区衙门口地块后，中海便一直在北京市场“陪跑”，直至下半年才有机会继续在区域插旗。

据观点新媒体统计，2022年以来，中海已经在北京市场斥资约542亿元拿下14宗地块，其中4宗位于石景山。未竞得的地块中，也不乏中海报名但落空的身影。

凭借在区域市场的深耕，显然中海已经形成对客群的深入了解，能够打造出更符合客户需求的产品。后续的持续加码，则是对其区域优势的巩固和强化。

也正如此次成交的首钢园区东南区1612-830、831地块、1612-763地块，时隔两年再次上架，地块周边已经是较之前更加成熟的城市界面。

此外，北京“430新政”，以及上周的“史诗级”楼市利好，也都将推动北京五环外的市场回温。但在市场持续的观望和试探情绪下，可能还需谨慎制定推盘策略和节奏。