解读深圳楼市新政:买房能省多少钱?此时该入手吗?

更新时间:2024-05-29 06:34:56作者:无忧百科

解读深圳楼市新政:买房能省多少钱?此时该入手吗?

上海抢跑,广州跟进之后,作为一线城市的深圳也在今晚落地执行降首付、降利率的楼市政策。

5月28日晚间,深圳官宣自5月29日起,深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

其中,首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%,二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%;首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP,二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。



焦点关注

深圳购房者此时入手能省多少?

按照新一期贷款市场报价利率(LPR),目前5年期以上LPR为3.95%,这意味着深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限降至LPR-45BP,即3.50%,而本次政策前,深圳首套房利率则为3.85%。

深圳乐有家研究中心以500万元总价的房源为例,计算了本次政策前后的支出变化:



按照上述计算结果,新政后如果首付2成,首付可少支出50万元,但月供会较政策前增加1553.5元,少支付的首付可用于偿还月供及装修;如果首付维持3成,本次政策后月供可节省691.73元,还款总额减少了24.9万元,直接减少购房总支出。

专家解读

市场预期会得到提振

对深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,本次深圳的调整与上海完全一致,彰显了在房地产调控政策上的城市能级,上海和深圳是一致的。

李宇嘉指出,深圳新市民、外来人口规模,应该在国内城市中是最大的。过去几年深圳房价快速上涨,而大量涌入的外来人口和户籍人口,购房需求一直在积压着。2021年5月份以来,深圳房价连续下跌了近三年,外围部分区域的房价下跌40%左右。中心区也下跌30%左右,很多区域房价水平回到2018年,部分住房需求有了释放的机会。

“在降房价、近期降成本、释放需求、降低门槛综合作用下,市场预期会得到提振,叠加降房价,未来一段时间,商品房销售会得到提升。”但他同时提到,从去年深圳人才房受到热捧,以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看,居民购买商品房的支付能力还是比较弱。再加上整体供应量比较大。因此,这一轮既从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房,无法从根本上提振市场情绪。

对此他提出建议,下一步继续从住房保障的角度入手,推动供给侧改革,将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房,新房市场逐渐转向改善性需求。这样,尽管商品房市场在下滑,但行业整体规模仍保持在高位,这是房地产未来发展的基本路径。

值得一提的是,镜鉴咨询创始人张宏伟认为,深圳楼市首付比例降低、郊区限购政策的调整等政策组合拳,不仅仅影响深圳楼市,对于环深的东莞、惠州、中山需求也会城市一定的虹吸效应,尤其是上述城市的临深板块会影响比较大,在此背景下,上述城市或将面临短期内的销售压力。

机构预测

成交量或有所好转

乐有家研究中心认为,此次深圳充分遵循因城施策的原则,结合深圳楼市现状,“双管齐下”用好政策工具箱,通过降低首付成数,减少购房者需要支付的初始资金,降低了购房门槛,再加上商贷利率下调,减少了居民后续的住房消费负担,提高住房消费的意愿和能力。

首付及房贷压力的减小,再加上“以价换量”仍然是当前深圳楼市的主要特征,深圳市民的购房成本将会显著降低,房地产市场交易活跃度增加,成交量好转。

政策调整的背后,是为了适应当前房地产市场供求关系的新变化,助力楼市去库存的同时,满足居民对美好人居生活的新期待,促进深圳房地产市场平稳健康发展。

深圳中原研究中心同样指出,本次政策调整是响应中央因城施策优化调整信贷政策的号召,首套首付比例调整至2成,首套利率降至3.5%,信贷政策调整与上海相差不大。

首付比例降至2成,力度与2008年最低时期持平,有助于降低上车门槛。商贷利率、公积金利率下降,降低了还款压力。

叠加前期限购政策的松绑,中央信贷政策调整,近期政策松绑力度、放松频率极为罕见,对市场信心的提振效果明显,有助于延续近期回暖的市场,带动市场逐步企稳。

政策回顾

深圳楼市今年利好频发

南都湾财社记者注意到,今年以来,深圳楼市已出台了不少优化措施。2月7日,深圳放宽限购,深户取消落户年限及个税、社保要求,非深户5年改3年;2月20日,五年期LPR下降25个基点,深圳首套房贷在此基础上低至3.85%;3月26日,深圳执行了18年的“70/90政策”正式取消,这一调整有利于开发商后期的产品的提升以及规划的调优,面积段也可以做出更多的差异化。

五月以来,深圳楼市的调整措施更是频繁。5月6日,深圳实行“分区调控”,部分区域非深户社保年限缩短至1年,深户多子女家庭最多可买3套房,企业买房名额恢复;5月15日,深圳推出跨行“带押过户”资金免费监管,无需支付“过桥费”;5月17日,央行出台三大新政,降低首付比例至15%,下调公积金利率0.25个百分点,取消商业房贷利率下限,随后深圳宣布住房公积金贷款利率下调,针对2024年5月18日之前已经发放的个人住房公积金贷款,自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

伴随各项政策预期的带动,深圳楼市今年上半年也在逐步回暖。据深房中协统计,2024年4月全市二手房录得4942套,环比下降4.9%,同比增长32.0%;2024年第21周深圳二手房(含自助)录得1204套,环比下降1.8%,但从绝对值看,仍处相对高位水平。

采写:南都湾财社记者 孙阳