“房子没有增值，为什么要交增值税呢？”

近期，网络上流传着一张引人深思的图片：

这是老革命遇到新问题啊。

尤其是在今年，众多业主都面临着房屋出售时亏损的困境。

据乐有家数据显示，深圳二手房价在2021年达到高点，全年成交均价为8万元/㎡。 2023年深圳房价为6.5万元/㎡，对比2021年一季度的历史最高点下跌22%。

而部分片区及楼盘的成交价与最高点比跌幅达到30%~40%。

面对这样的市场状况，业主们对增值税的缴纳也产生了不同的看法。

亏270万
还要交39万增值税？

“明明我买的房子没有增值，还要亏上百万才能出手，为什么还要交增值税？”

在社交平台上，王先生分享了他的卖房的疑惑。

王先生在2021年的时候买了二手房，由于今年资金上有一些压力，就打算把这个房子给卖掉。原本1050万买的房子，现在客户只愿意出780万，王先生一咬牙就想答应，毕竟这年头，谁卖房子不得折个上百万？

可是，王先生合计了税费，发现买的房子虽然没有满5年，但还要缴纳全额增值税。

“以前房子买回来基本上都有一点增值，交嘛也是合情合理，但现在的二手房市场大家都晓得了，不涨反降，房子不增值，哪来的增值税？完全不符合这个增值税的逻辑。”

而关于增值税到底怎么收呢？

根据深圳实施的二手房税费缴纳政策，对于公司，无增值则不交税，进销项抵扣完之后，确实不用交，但个人发生的交易就不一样，需要单独计算：

普宅未满5年，过户价/（1+5%）x5%。
普宅满5年，免征。
非普宅满5年，差额征收：（过户价-原登记价）/（1+5%）x5%。

此外还有0.3%的增值税附加。（增值税×6%的附加税，其中包括：城市维护建设税3.5%；教育费附加1.5%；地方教育附加1%）

假设按过户价780万/1.05x5.3%=39.37万 。

39.37万的增值税，你要说缴的不心疼，那是不可能。

按常规思维，个人拥有的东西增值了，现在如果要变现，要换成钱了，那么增值的部分就要交增值税。

这个理解在方向上是没错，大多数情况下也确实是这样，不过也有特殊的情况存在。

房产的增值税就是特殊情况。

增值税：意在抑制短期炒房

关于这个问题，@深圳买房计划 咨询了深圳税务局，答复是：

不满5年的房子，不管是普宅还是非普都得按5%的征收率全额缴纳增值税。如果是满5年的非普住宅，需差额增收，但过户价低于原登记价，计算是负数，则不需要征收增值税。

实际上，房产的增值税不是我们字面理解的“增值”概念。

房产增值税早年叫做营业税，在征收营业税条件下，卖房子不管赚不赚钱，都需要缴纳营业税。2016年5月1日后，房产的营业税才改为增值税。

营改增的设计，基本上是将原来营业税的规定平移过来。

这在国家税务总局发布的2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》也已经明确。

其次，在增值税条例中也有相关规定。

增值税条例第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；

这条规定的第1款关于简易计税方式，恰好对应个人转让住房的增值税缴纳。个人购买住房应理解为“个人消费”购进不动产。

而如果是企业购买住房，则可以理解为一种投资或经营行为，通常不采取简易计税的方式，通过进项销项来抵扣计算，此时没有增值就不承担增值税。

可见，个人出售住房缴纳增值税，与是否取得增值，是否赚钱并无关系。

而交易税费是国家宏观调控的一环，在房产市场里，政府提倡“房住不炒”，为了避免炒房客急买急卖，从中赚取差价，会增加交易成本。

所以，在某些城市会有房屋持有年限的要求。

比如深圳，普通住宅从买入到卖出，不满5年的，都得全额缴纳增值税。

当然，如果你不想交也可以，满5年的普通住宅就可以免交增值税了。

只要你是刚需买房的，还是可以享受到免税政策。

写到这里，那么问题来了，以前“增值”的是房东，为啥税却让买家来给？

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